Nový občanský zákoník - případy z praxe
Všechny články  |  Dědictví  |  Lidská práva  |  Nájmy  |  Nemovitosti  |  Ostatní  |  Reklamace  |  Rozvod  |  Závazkové právo, smlouvy  | 

Nájmy

Zmrzlý nájemce

Zmrzlý nájemce

Alena Malinová, se jako čerstvá absolventka střední školy v oboru kadeřnictví rozhodla ihned po ukončení studia podnikat ve svém oboru. Na internetu si vyhledala vhodný byt, který by jí sloužil nejen k bydlení ale zároveň i jako kadeřnický salón a s pronajímatelem Borůvkou podepsala nájemní smlouvu. V nájemní smlouvě si Borůvka vymínil povinnost Malinové platit smluvní pokutu, kterou by byla povinna platit ve výši 5.000 Kč za každý měsíc, v případě, že by byla v prodlení s úhradou nájmu a záloh na služby spojených s nájmem. Po několika měsících bezproblémového užívání bytu, v době kdy venkovní teploty dosáhly vysokých hodnot mrazu, Aleně v bytě přestala téci teplá voda a nešlo topení.

Aleně tak nemohla jednak sama byt užívat a současně nemohla provozovat ani svůj kadeřnický salón. Alena zjistila, že se nejedná o běžnou závadu a problém je ve starém a nefunkčním plynovém kotli, který v bytě ohříval vodu pro mytí i topení, a který je nutno vyměnit za nový. Alena proto ihned vyzvala Borůvku, aby co nejdříve odstranil vzniklou závadu. Borůvka však reagoval slovy, že nový kotel kupovat a měnit nebude, protože se jedná o drobnou opravu, kterou si každý nájemce hradí sám. Zoufalá Alena, s obavou, že přijde o své zákazníky, zavolala instalatérskou firmu, u které si nový kotel a jeho výměnu objednala. Nový kotel, jeho výměna včetně prací souvisejících s instalací Alenu přišlo celkem na 29.000 Kč, na což si musela půjčit od svých rodičů. Aleně se ale jednání pronajímatele Borůvky nelíbilo, a proto se s žádostí o radu obrátila na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO ALENU MALINOVOU

  • Nefunkčnost kotle není drobnou záležitostí. Pronajímatel má ze zákona povinnost takovou vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může vadu odstranit sám nájemce, který je následně oprávněn požadovat náhradu nákladů, popřípadě i slevu z nájemného po pronajímateli.
  • Ke smluvní pokutě, kterou si Malinová s Borůvkou v nájemní smlouvě sjednali, se nově ze zákona nepřihlíží, a proto by Malinová v případě prodlení s platbou nájemného či záloh na služby nebyla povinna sjednanou smluvní pokutu platit.

 

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?

§ 2235 - 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY


Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.


V zájmu zvýšení ochrany nájemce zákonodárce upouští od možnosti sjednat si smluvní pokutu pro porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy nebo zákona. Smluvní pokuty byly často součásti nájemních smluv a mnohdy byly také velmi nepřiměřené. Pronajímatelům dal zákonodárce zase právo aby, v případě, že nájemce řádně a včas neplatí nájem a služby po dobu delší třech měsíců, nájemní smlouvu vypověděl, a to tzv. „výpovědí bez výpovědní doby“. Poplatky z prodlení je možno požadovat už jen toliko za neplacení služeb. Jestliže se nájemce dostane do prodlení s placením nájmu, může nově pronajímatel požadovat úrok z prodlení ve výši, kterou si strany samy stanoví; v případě že si výši úroku z prodlení strany nesjednají, platí, že je sjednána ve výši určeném v nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI NÁJMU BYTU A DOMU?

Sankce za neplacení nájemného včas

Poplatek z prodlení může pronajímatel nově požadovat pouze v souvislosti s neplacením služeb spojených s nájmem. Jestliže se nájemce dostane do prodlení s placením nájmu, může po něm pronajímatel požadovat toliko úroky z prodlení. Výše úroků z prodlení je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. nebo si jí pronajímatel s nájemcem mohou sjednat odchylně. Nově je také vyloučena možnost sjednat si u nájmu bytu smluvní pokutu pro případ porušení povinností ze strany nájemce.

Bytové náhrady

Nový občanský zákoník ruší institut bytové náhrady. Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat náhradní bydlení v případě skončení nájmu.

NEZAPOMEŇTE

  • Nepřihlíží se k ujednáním v nájemní smlouvě, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu a ani k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost, které je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
  • Nájem se řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1.1.2014 i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, tj. platných do 31.12.2013. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Ustanovení § 2249 odst. 1 nového občanského zákoníku se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 nového občanského zákoníku se použije obdobně.
  • Nájemce provádí a ze svého hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
  • Právní úprava služeb spojených s nájmem je upravena ve zvláštním zákoně – zákon č. 67/2013 Sb.
  • V případě prodlení nájemce s placením služeb, které přesahuje 5 dnů ode dne splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.

 

ODEVZDÁNÍ BYTU, ÚPRAVA BYTU, PŘESTAVBA NEBO JINÁ ZMĚNA BYTU

Odevzdání bytu pronajímatelem

Nový občanský zákoník výslovně dovoluje, aby si pronajímatel s nájemcem dohodl, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Pro platnost takové nájemní smlouvy je však zapotřebí, aby v ní byla ujednána také zvláštní práva a povinnosti, která plynou ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných oprav.

Úprava, přestavba nebo jiná změna bytu prováděná pronajímatelem

Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí to oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Odmítne-li však nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu (návrh však musí být podán do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, jinak pronajímatelovo právo domáhat se vyklizení bytu nájemcem zaniká).

Úprava, přestavba nebo jiná změna bytu prováděná nájemcem

I nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, ovšem potřebuje k tomu vždy souhlas pronajímatele. Pokud však jsou úpravy nezbytně nutné např. kvůli zdravotnickému postižení nájemce nebo člena domácnosti, a pronajímatel nájemci bez vážného a spravedlivého důvodu potřebný souhlas neudělí, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

  • Než podepíšete nájemní smlouvu, velmi pečlivě si přečtete její obsah.
  • Nájemné a služby plaťte řádně a včas.
  • Bez zbytečného odkladu prokazatelně oznamte pronajímateli poškození nebo vady v bytě či domě, pro kterou nelze byt nebo dům řádně užívat.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Smluvní pokuta – sankce za porušení povinnosti. Od 1. ledna 2014 není možno u nájmu bytu a domu sjednat.
Úrok z prodlení – Úrok z prodlení je peněžitá sankce za to, že jste včas neuhradili platby, ke kterým jste byli povinni.
Odevzdání bytu – okamžik, kdy pronajímatel obdrží od nájemce klíče od bytu a nebrání mu nic v přístupu do bytu a v jeho užívání.




Vyhledat právní radu


Vepište slova, která vystihují Vaši životní situaci. Tlačítko Hledat vyhledá slova v bezplatných radách naší poradny.

 

Bezplatná poradna zdarma v emailu

Články bezplatné poradny zdarma publikujeme každý týden. Nepromeškejte žádný návod na řešení určité životní situace!
Stačí vepsat svůj email a kliknout na Přihlásit. Newsletter Právní linky je zdarma a lze jej kdykoli odhlásit.


 

Související články

Nájem prostorů sloužících k podnikání

Sankce pro případ prodlení nájemce s placením nájemného či služeb

Jak se zbavit nechtěného spoluuživatele Vašeho domu nebo bytu

Jak se bránit proti neohleduplným sousedům

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu

Na co si dávat pozor při uzavírání nájemní smlouvy k bytu z pohledu nájemce

Neplatná výpověď z nájmu bytu = právo na ochranu u soudu

Přechod nájmu bytu

reklama
 

Právní poradna online

Získejte odborné právní poradenství za cenu, kterou si můžete dovolit. Dotaz položíte online, odpověď advokátní kanceláře Vám přijde emailem.
Podle potřeby si zvolíte rozsah odborné odpovědi volbou krátkého dotazu, složitějšího dotazu nebo rozsáhlého dotazu s přílohami.

Právní poradna online


Telefonická právní poradna

Vyřešte naléhavý právní problém ihned. Okamžitě vám poradíme, jak ve vaší situaci postupovat z pohledu práva. Předplaťte si svého právníka na telefonu.

Telefonická právní poradna


Vzory smluv ke stažení

Stáhněte si levně kvalitní vzory smluv prověřené praxí advokátní kanceláře, s návodem užití a související legislativou.
Všechny naše vzory smluv a dokumentů jsou přizpůsobeny novému občanskému zákoníku.

Vzory ke stažení


Hotové odpovědi ke stažení

Stáhněte si levně kvalitní odpovědi na nejčastější právní situace ve formě předem připravených odpovědí.

Odpovědi ke stažení


Právní linka

V případě jakýchkoli nejasností zavolejte na telefon Právní linky 596 113 100, kde se Vám bude věnovat naše operátorka.

reklama