Prodej nemovitosti přes realitní kancelář

Poradna zdarma, rada první

Správný výběr realitní kanceláře

V první řadě doporučujeme nepodcenit výběr realitní kanceláře, jež vám prodej nemovitosti zprostředkuje a zajistí. Vzhledem k tomu, že trh s realitními makléři a kancelářemi v České republice není žádným způsobem regulován a neexistuje žádný právní předpis, který by upravoval výkon realitní činnosti, je na realitním trhu velké množství neprofesionálních a nekvalifikovaných osob a subjektů, jenž tyto služby nabízejí. Radíme vybírat z těch realitních kanceláří, které jsou členy Asociace realitních kanceláří, což je profesní sdružení realitních kanceláří a odborníků působících na trhu s nemovitostmi v České republice, přičemž toto sdružení deklaruje, že členství v ní je podmíněno odbornými znalostmi, zkušenostmi a pojištěním pro případ rizik vyplývajících z realitní činnosti.

Spolehlivá realitní kancelář by taktéž měla spolupracovat s advokáty či notáři zajišťujícími právní servis kanceláře popř. též odhadci nemovitostí a měla by disponovat proškolenými a kvalifikovanými realitními makléři.

Poradna zdarma, rada druhá

Smlouva o zprostředkování – výhradní či nevýhradní?

S realitní kanceláří, jež si pro zprostředkování prodeje vaší nemovitostí zvolíte, budete podepisovat smlouvu, která svým obsahem odpovídá smlouvě o zprostředkování dle ustanovení § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „Občanský zákoník“), avšak podotýkáme, že může být nazvána odlišně. Zprostředkovatel má povinnost vám v souladu s ustanovením § 2446 odst. 1 Občanského zákoníku bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro vaše rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. S podpisem smlouvy o zprostředkování však nespěchejte a nejprve si ji celou důkladně přečtěte tak, ať vám jsou všechna ujednání jasná a zřejmá. S ohledem na to, že mnohdy je text těchto smluv koncipován složitě a nepříliš srozumitelně, doporučujeme se s návrhem této smlouvy obrátit na advokáta.

Je velmi pravděpodobné, že realitní kancelář vám bude nabízet k podpisu buď „výhradní“ či „nevýhradní“ smlouvu o zprostředkování. Smlouva „výhradní“ neboli „exkluzivní“ představuje znemožnění prodeje nemovitosti svépomocí či prostřednictvím jiné realitní kanceláře, než se kterou máte tuto „výhradní“ smlouvu o zprostředkování uzavřenou. V tomto případě je tedy prodej pouze v rukou jedné realitní kanceláře, nicméně nehrozí, že by vaši nemovitost nabízelo více realitních kanceláří s odlišnými cenami jakožto důsledek rozdílných provizí stanových těmito realitními kancelářemi. Naopak pokud s realitní kanceláří uzavřete smlouvu „nevýhradní“, můžete svou nemovitost prodat sami či prostřednictvím jiné realitní kanceláře.

Smlouva o zprostředkování musí vždy obsahovat přesné vymezení smluvních stran, předmět zprostředkování, popis nemovitosti, prodejní cenu, výši provize, dobu trvání smlouvy a smluvní důvody pro odstoupení od smlouvy. Smlouvu vždy uzavírejte na dobu určitou, nikdy ne na dobu neurčitou, přičemž její trvání doporučujeme na dobu tří měsíců s možností jejího prodloužení, což je standardní doba trvání prodeje nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře.  

Poradna zdarma, rada třetí

Provize

Ve smlouvě o zprostředkování se nejčastěji sjednává pro realitní kancelář nejvýznamnější nárok, a to na provizi. Dávejte si tedy pozor na sjednání samotného okamžiku, kdy vznikne realitní kanceláři tento nárok. Realitní kanceláře do smluv o zprostředkování standardně dávají, že nárok na provizi vzniká již obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy tj. okamžikem, kdy realitní kancelář najde zájemce o koupi vaší nemovitosti. V takovém případě, již pro realitní kancelář není podstatné, zda dojde k uzavření samotné kupní smlouvy či nikoliv, neboť její hlavní zájem a to nárok na provizi, již má pojištěn a může ji po vás tedy mimosoudně či soudně vymáhat. Z toho důvodu doporučujeme, abyste při jednání s realitní kanceláří trvali na tom, že nárok na provizi vznikne až uzavřením kupní smlouvy a uhrazením kupní ceny.

Výše provize není nikde konkrétně stanovena, avšak obvykle se pohybuje okolo 5 % z prodejní ceny, přičemž čímž je prodejní cena vyšší, tím by měla být provize nižší. Podrobnější rozmezí výše provize je uvedeno v doporučeném sazebníku služeb činnosti realitní kanceláře, jež na svých webových stránkách zveřejnila Česká komora realitních kanceláří, a kterým by se realitní kanceláře měli při svém výkonu řídit.

Vždy však věnujte pozornost službám, které provize realitní kanceláře obsahuje. V provizi by s ohledem na její výši měl být zahrnut správní poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva ke katastrálnímu úřadu, právní servis zajišťující vypracování všech potřebných dokumentů, zpracování daňového přiznání pro finanční úřad, a je-li realitní kancelář seriózní také vyhotovení znaleckého posudku pro daňově účely.  

Poradna zdarma, rada čtvrtá

Kupní cena

Kvalifikovaný realitní makléř by vám měl být schopen poradit se stanovením výše kupní ceny za vaši nemovitost. Ovšem doporučujeme, abyste se sami zkusili podívat na nabídky obdobných nemovitostí ve vašem regionu a udělali si tak vlastní názor na stanovení výše kupní ceny. Realitní makléři jsou totiž často ovlivněni vidinou rychle inkasované provize, a skutečnost, že se vaše nemovitost prodá později, byť o pár desítek či dokonce až stovek tisíc korun více, pro něj ve většině případů není až tak podstatná, neboť jeho provize se takto zvýší pouze zanedbatelně.

Realitní kanceláře často svým klientům nabízejí úschovu kupní ceny na svém účtu. Nedoporučujeme využívat těchto služeb realitních kanceláří, ačkoliv jsou zdarma, a vždy si pro úschovu peněžních prostředků zvolit depozit u advokáta, notáře či bankovního ústavu. Úschova peněžních prostředků u realitních kanceláří není zajišťována na speciálních k tomu určených účtech, nýbrž se jedná o běžné účty a vaše peněžní prostředky tak může realitní kancelář užívat ke svým běžným činnostem. V případě, že by se realitní kancelář dostala do finančních problémů, mohlo by se také stát, že byste své finanční prostředky již nikdy neobdrželi, i přesto že by vaše nemovitost již byla převedena na kupujícího. Bohužel jsou rovněž známy i případy zpronevěry realitními kancelářemi. Advokáti, notáři a bankovní ústavy naopak zajišťují úschovu na speciálních depozitních účtech a jsou pro tyto případy řádně pojištěni, doporučujeme si však pro jistotu vždy ověřit do jaké výše, tudíž nemůže nastat situace jako u realitních kanceláří popsaná výše.

Poradna zdarma, rada pátá

Právní servis

V neposlední řadě je nezbytné připomenout, že hlavním zájmem realitní kanceláře je opravdu její provize a samotná smlouva o převodu vlastnického práva k vaší nemovitosti ji, jenž je naopak pro vás to nejdůležitější, ji už mnohdy příliš nezajímá. Z toho důvodu jsou smlouvy týkající se převodu vlastnického práva poměrně prosté, stručné a mnohdy zde nejsou adekvátně zajištěny práva a povinnosti smluvních stran. Některé realitní kanceláře sice spolupracují s právníky, kteří mají na starosti zpracování těchto dokumentů, avšak vždy doporučujeme předložený návrh smlouvy o převodu vlastnického práva k vaší nemovitosti popř. jiný zpracovaný dokument konzultovat s advokátem.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů účinných ke dni 16. 06. 2016:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník